给予招商蛇口买入评级

上半年累计销售量价齐升

公司 2021 年 6 月单月销售金额 443.31 亿元，同比去年增加 36.10%；销售面积 190.66 万平方米，同比去年增加 18.05%；销售均价为 23251.34 元/平方米，去年 6 月单月销售均价为 20167.17 元/平方米，同比增长 15.29%，环比今年 5 月销售均价 23184.34 元/平方米略增长 0.29%。公司 2021 年上半年累计销售金额 1769.76 亿元，同比去年上半年增长 59.85%；销售面积770.22 万平方米，同比去年上半年增长 54.88%；上半年累计销售均价为22977.33 元/平方米，较去年上半年累计销售均价 22262.82 元/平方米同比增长 3.21%，较 5 月销售均价 22887.19 元/平方米环比略有增长。公司单月销售均价大幅增长，上半年累计销售量价齐升。考虑到下半年推货有望继续加大力度，公司三季度销售业绩可期。

拿地以华东地区为主

公司 2021 年 6 月新增 11 个地块，从区域分布看，华东：华中=9：2，补货以华东区域为主；从城市能级看，一线城市：二线城市：三线城市=3：7：1，高能级城市补货力度大；从权益比例看，100%权益：非 100%权益拿地比例为 2：9。6 月新增项目总占地面积为 77.86 万平方米，新增规划建面 191.77 万平方米，其中华东区域和华中新增建面占比分别为 57.31%、42.69%；一线城市、二线城市和三线城市的新增建面占比分别为 27.08%、66.74%、 6.18%， 该比例与上月一线城市：二线城市：三线及以下城市=6.17%：73.22%：13.48%相比，略有分散；6 月权益地价为 118.69 亿元，总地价为220.05 亿元，相应的权益比例为 53.94%， 对应权益规划建面 103.51 万平方米， 较上月的 72.73%的权益比例有所降低，主要与合作拿地比例提升有关。

当月拿地力度有所下降

2021 年 6 月公司拿地力度为 49.64%，与上月 84.14%相比下降明显，去年 6月拿地力度为 60.27%，今年较去年同期拿地力度下降 10.63pct，拿地力度下降大。从楼面价看， 2021 年 6 月新增项目楼面价为 11474.79 元/平方米，较上月 18842.67 元/平方米下降 39.1%，较去年同期 13869.79 元/平方米下降明显，主要与当月在华东等价格较高区域补货有所降低有关。6 月的地售比为 49.35%，较去年同期的 68.77%和上月的 81.27%相差较多，主要与补货区域不同于销售区域有关。

投资建议：公司上半年累计销售量价齐升，补货积极，考虑到下半年推货有望加大力度，下半年销售业绩可期，考虑到毛利率下降等因素，我们将公司 2021-2022 年净利润由 189.02 亿、226.10 亿元下调至 131.30 亿元、147.91 亿元，对应 EPS 由 2.39、2.85 元/股下调为 1.66、1.87 元/股，维持“买入”评级

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